Conseils et Astuces

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif est le montant rapporté par la location de votre hébergement, exprimé en pourcentage des montants investis. Il s’agit d’un indicateur relativement simple qui peut vous informer rapidement sur la rentabilité de votre hébergement. Il peut également être employé pour réaliser des estimations lors du développement d’un projet.

Le calcul du rendement locatif est particulièrement intéressant dans le cas de propriétaires de gîtes ou meublés, exerçant leur activité suivant le régime des revenus privés. Les investissements sont alors réputés issus du patrimoine privé et l’imposition se base sur le revenu cadastral du bâtiment et les revenus mobiliers. 

Dans le cadre d’une activité professionnelle, les investissements peuvent faire l’objet d’amortissements, les frais réels peuvent être déduits et les impôts sont calculés sur les loyers réellement perçus. Ces facteurs impliquent des calculs différents.

Le rendement locatif concerne bien les gains réalisés grâce à la location du bâtiment. Il ne doit pas être confondu avec une éventuelle plus-value réalisée lors de la revente du bâtiment.

Comment calculer le rendement locatif ?

On distingue le rendement locatif brut (RLB) et net (RLN). Le RLB est le ratio du chiffre d’affaires sur les montants investis. Le RLN déduit les frais du chiffre d’affaires réalisé. Il est donc une mesure plus exacte du rendement annuel de votre investissement.

Trois éléments sont nécessaires pour le calculer : 

• les montants des investissements et des frais initiaux (achat, travaux, frais de notaire, droit d’enregistrement, intérêts, etc.)
• le montant annuel des locations (ou une prévision dans le cas d’un projet)
• le montant des charges courantes supportées par le propriétaire de l’hébergement. Il s’agit notamment de l’assurance, du précompte immobilier, des taxes, de l’entretien général, des services inclus dans la location (ex. : wifi, abonnement TV). On ne tient donc pas compte des charges facturées au client final via un forfait ou un relevé (eau, chauffage, électricité).

Exemple : 

• Investissements : Achat et rénovation d’une maison, sans emprunt, pour un budget total de 250 000 €.
• Chiffre d’affaires annuel :  70 nuits à 200 € (hors charges de consommation) soit 14 000 €
• Charges annuelles : 6 000 €

Rendement Locatif Brut : (14 000 / 250 000)*100 = 5,6%

Rendement Locatif Net : ((14 000 - 6000) / 250 000)*100 = 3,2%

Comment déterminer les montants nécessaires au calcul ?

Ces montants sont en principe disponibles pour tout propriétaire d’hébergement en activité.

• Les investissements correspondent à la somme des factures. 
• Le chiffre d’affaires sera aisément calculé par à un relevé précis des réservations.
• Les charges seront évaluées grâce à un suivi rigoureux des dépenses annuelles. 

Il est donc important de consigner ces chiffres tout au long de l’année. 

 Dans le cas d’un projet, ces montants devront être estimés.

• Les investissements sont calculés grâce aux devis. 
• Le chiffre d’affaires prévisionnel s’obtient en multipliant votre prix à la nuit par votre taux d’occupation prévisionnel (le nombre de nuits que vous pensez pouvoir louer durant l’année). Cette variable étant incertaine, vous pouvez estimer différents scénarios pour identifier les différents taux de rendement possibles. Par exemple :
  • Pessimiste : moins de 35 nuits
  • Raisonnable : entre 35 et 75 nuits
  • Optimiste : 75 nuits et plus
• Les charges pourront également être estimées, soit en pourcentage du chiffre d’affaires prévisionnel, soit par un relevé détaillé de tous les postes (abonnements, assurances, taxes, consommation, entretien, etc.).

Quel rendement espérer et comment l’améliorer ?

Remarque importante : même s’il paraît relativement sûr, l’investissement immobilier reste toutefois risqué. La fermeture des hébergements touristiques imposée durant le COVID-19 en 2020 et 2021 a causé une chute du rendement pour de nombreux propriétaires. Cette situation est d’autant plus problématique si vous comptez sur vos revenus locatifs pour rembourser un éventuel emprunt. Soyez donc vigilants, surtout lors de la phase prévisionnelle de votre projet.

Le RLB moyen en Belgique évolue entre 3 et 5%*. Pour bénéficier du meilleur rendement voici quelques conseils :

• Pensez à la qualité de votre hébergement ! 

Un hébergement de qualité sera plus attractif. Mais un hébergement plus accueillant ne signifie pas forcément des investissements plus élevés. Que vous soyez amateur de design moderne ou de vieilles pierres, il est important de proposer un hébergement qui vous corresponde et qui donnera envie à vos hôtes d’y passer quelques jours.

Un budget consacré à une rénovation soignée, de meilleures performances énergétiques, des équipements de confort ou de bien-être (feu de bois, cuisine ouverte, sport, wellness, accessibilité PMR...) peut se révéler plus rentable sur le long terme. Vous pourrez également faire quelques économies en réalisant certains travaux vous-même.

• Des tarifs adaptés

Des prix trop bas peuvent apporter plus de locations mais risquent de ne pas couvrir vos frais. A l’inverse, des prix trop élevés vous offriront des marges confortables mais limiteront votre clientèle cible. Il est donc important que vos tarifs soient déterminés avec soin. Ceux-ci doivent refléter la qualité de votre hébergement, être cohérents avec les montants investis et sembler proportionnés par rapport à votre offre et celle de vos concurrents.

• Faites vous connaitre

Vous pourrez augmenter votre taux d’occupation en parlant de votre hébergement. Il existe de nombreuses solutions faciles et accessibles comme votre propre site web avec de belles photos, une présence active sur les réseaux sociaux et les plateformes de réservation mais aussi les partenaires locaux (commerçants, restaurateurs).

• Limitez vos frais

Si certaines charges sont incompressibles (impôts et taxes), d’autres peuvent être limitées. Choisissez avec soin vos fournisseurs (électricité, internet, etc.). Demandez les tarifs préférentiels proposés par certains partenaires des Gîtes et Chambres d’hôtes de Wallonie (ex. : assurances). Limitez le gaspillage énergétique durant les vides locatifs et les frais de déplacement en proposant un hébergement proche de votre domicile. Entretenir un bâtiment peut également être coûteux. Pensez donc à effectuer un maximum de travaux vous-même : entretien du jardin, petites réparations, travaux de maintenance,...

Vous avez des questions ? N’hésitez pas à contacter notre cellule économique pour tout renseignement complémentaire.

Cet article a été rédigé par la cellule économique de la Fédération des Gîtes et Chambres d'hôtes de Wallonie.

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* Source :  Mathilde Ridole, L'immobilier de niche pour un meilleur rendement?, L'Echo (12/11/2019)